Noutăţi

Definiția legală a contractului de arendare a fost dată de art. 2 din Legea nr. 16/1994.

Conform Noului Cod Civil, contractul de arendare este contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole, denumit arendator, și arendaș, în vederea exploatării unor bunuri agricole pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți, numit arendă.

Contractul de arendare este o varietate (specie) a contractului de locațiune, având drept caracteristică proprie bunurile agricole.

Arendarea se încheie prin contract scris, între arendator pe de o parte și arendaș pe de altă parte.

Contractul de arendare trebuie încheiat sub formă scrisă, sub sancțiunea nulitătii absolute [art. 1.838 alin. (1) C. civ.].

Totodată, sub sancțiunea amenzii, arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, cu scopul de a fi înregistrat într-un registru special al consiliului local.

Înregistrarea contractului de arendare este o condiție de opozabilitate față de terți, și nu o condiție de valabilitate a contractului.

În cazul în care bunurile arendate sunt localizate în raza teritorială a mai multor localități, urmează a se depune câte un exemplar al contractului la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate.

Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece în schimbul folosinței bunurilor agricole, arendașul are obligația de a plăti arendatorului prețul numit arendă.

Contractul de arendare este comutativ, deoarece părțile cunosc întinderea obligațiilor asumate de fiecare parte, oneros, fiindcă prestației arendatorului prin care transmite folosința bunurilor agricole, i se opune contraprestația arendașului de a plăti arenda datorată și cu executare succesivă, întrucât obligațiile părților se execută de-a lungul timpului pe durata stabilită în contract.

Calitatea de arendator o poate avea și persoana juridică care are în patrimoniu sau deține terenuri în proprietate privată.

Pot fi arendași persoane fizice, cetățeni români sau străini, care au pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole și prezintă garanții solicitate de arendatori.

Arendașul nu poate avea calitatea de arendator, deoarece legea interzice, sub sancțiunea nulității absolute, subarendarea totală sau parțială.

Obiectul contractului de arendare sunt bunurile agricole supuse arendării și arenda.

Bunurile care pot fi arendate, potrivit legii, sunt:

• (i) terenurile cu destinație agricolă – terenurile arabile, livezile, viile, pepinierele, arbuștii fructiferi, pășuni, terenuri împădurite, etc.
• (ii) animalele, mașinile, utilajele, construcțiile de orice fel, etc. – destinate exploatării agricole.

Arendatorul trebuie să dețină bunul agricol și să aibă asupra lui un drept real (de proprietate, uzufruct etc.), ori să fie deținător legal al bunului.

Contractul de arendare trebuie să cuprindă obiectul contractului, adică să cuprindă descrierea amănunțită a tuturor bunurilor agricole arendate, planul unde sunt situate terenurile și inventarul acestora.

Arendatorul are următoarele obligații:

• (i) are obligația să predea toate bunurile arendate în termenul și condițiile stabilite de lege;
• (ii) bunurile arendate trebuie să fie predate în stare corespunzătoare folosinței;
• (iii) arendatorul este obligat să garanteze arendașului folosința liniștită și utilă a bunurilor agricole arendate în scopul exploatării;
• (iv) impozitele și taxele datorate potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, sunt în sarcina arendatorului.

Arendașul are următoarele obligații:

• (i) arendașul este obligat să întrebuințeze bunurile arendate ca un bun proprietar, în condițiile menționate în contract;
• (ii) arendașul este obligat să folosească bunurile arendate conform destinației stabilite în contract sau prezumate prin natura bunurilor;
• (iii) arendașul are obligația să plătească arenda la termenele, modalitățile și locul stabilite prin contract;
• (iv) arendașul este obligat să asigure bunurile agricole pentru riscul pieirii recoltei sau animalelor din cauza unor calamități naturale;
• (v) la încetarea contractului, arendașul este obligat să restituie bunurile arendate, conform cu starea și inventarul inițial;
• (vi) arendașul este obligat să plătească toate taxele de redactare și înregistrare a contractului de arendare;
• (vi) arendașul este obligat să apere bunul arendat împotriva uzurpărilor;

Contractul de arendare poate înceta:

– pentru cauze generale de încetare (acordul părților, desființarea titlului arendatorului, pieirea totală sau parțială a bunurilor arendate, reziliere pentru neexecutare de obligații etc.);

– sau pentru cauze speciale de încetare (decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului).

Articolul 1.836.

Bunuri ce pot fi arendate.

Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi.

• a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive – arabile. viile, livezile.  pepinierele viticole, pomicole. arbuştii fructiferi. plantaţiile de hamei şi duzi. păşunile împădurite. terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice. amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare. drumurile tehnologice. platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole. şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
• b) animalele.
• c) construcţiile de orice fel.
• d) maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Articolul 1.837.

Arendarea făcută pe durată nedeterminată.

Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.

Articolul 1.838.

Condiţii de formă.

• (1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
• (2) Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.
• (3) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
• (4) Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
• (5) Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.

Articolul 1.839.

Schimbarea categoriei de folosinţă.

Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare.

Articolul 1.840.

Asigurarea bunurilor arendate.

Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.

Articolul 1.841.

Reducerea arendei stabilite în bani în cazul pieirii recoltei.

• (1) Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole.
• (2) Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă.

Articolul 1.842.

Excepţii.

• (1) Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă.
• (2) Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Articolul 1.843.

Riscul pieirii fructelor în cazul în care arenda se plăteşte în fructe.

• (1) Atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune în despăgubire împotriva celeilalte.
• (2) Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp.

Articolul 1.844.

Plata arendei în fructe.

Atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.

Articolul 1.845.

Caracterul executoriu.

Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.

Articolul 1.846.

Cesiunea arendării.

Cu acordul scris al arendatorului, arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenţilor săi majori.

Articolul 1.847.

Interdicţia subarendării.

• (1) Nu sunt permise oficiile de arendaşi.
• (2) Subarendarea totală sau parţială este interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Articolul 1.848.

Reînnoirea arendării.

• (1) Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
• (2) Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.

Articolul 1.849.

Dreptul de preempţiune.

Arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739.

Articolul 1.850.

Cazuri speciale de încetare a contractului.

Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.

Îndată ce se naște, persoana dobândește capacitatea de folosință ce reprezintă acea aptitudine a unei persoane de a avea drepturi și obligații.

Așadar, odată cu nașterea sa, omul este înzestrat cu anumite capacități care îi conferă acestuia calitatea de a fi purtător de drepturi și obligații civile.

Îndată ce devine majoră, persoana fizică dobândește capacitatea deplină de exercițiu.

Aceasta poate fi definită ca aptitudinea omului de a dobândi și exercita drepturile civile și de a-și asuma și executa obligațiile civile prin încheierea – personal și singur – a tuturor actelor juridice civile.

Însă, ar putea o persoană fără pregătire juridică să prevadă consecințele încheierii unor acte juridice?

Ar putea o persoană fizică să aibă acea reprezentare concretă asupra riscurilor pe care le presupune încheierea unui contract civil?

Ar fi capabil un antreprenor să-și cunoască toate drepturile și obligațiile pe care este necesar să le îndeplinească într-un anumit domeniu, ori să-și susțină singur interesele în cadrul unui litigiu în fața instanței?

Experiența ne-a demonstrat, nu de puține ori, că dreptul este și va rămâne un domeniu rezervat numai profesioniștilor.

Dreptul este matematică, este știință riguroasă în continuă dezvoltare, este artă aflată în slujba adevărului, fără de care justiția umană ar rămâne doar un ideal irealizabil.

Cel puțin odată în viață, fiecare om apelează la ajutorul unui avocat.

Nenumărate persoane au simțit pe propria piele abuzul de putere din partea instituțiilor statului, materializat prin nesoluționarea în termenul legal a unei cereri, care poate să intervină:

(i) fie ca urmare a refuzului nejustificat de a soluționa o cerere referitoare la un drept sau la un interes legitim al unei persoane,

fie ca urmare a tardivității în soluționare, anume faptul de a nu răspunde solicitantului în termenul legal, adică situația cunoscută în doctrină sub denumirea de ”tăcerea administrației”.

Cu titlu de exemplu, vom reține că instanțele de contencios administrativ au admis acțiuni, considerând că refuzul este nejustificat în următoarele cazuri:

• (i) refuzul unui primar de a întocmi un proces-verbal de evaluare a unei gospodării demolate abuziv, pe baza căruia ar fi urmat ca reclamantului să-i fie achitate despăgubirile solicitate,
• (ii) refuzul unui minister de a reîncadra o persoană în postul din care fusese abuziv înlăturată,
• (iii) refuzul Băncii Naționale de a deschide acreditiv în valută,
• (iv) refuzul unui primar de anulare a deciziei de instituire a tutelei,
• (iv) refuzul unității județene de poliție de a restitui reclamantului permisul de conducere auto, după trecerea unui an de zile, în care nu s-a luat nici o măsură etc.

Totodată, dreptul cetățeanului poate fi lezat de o acțiune abuzivă a unui funcționar public, care se prevalează de un act administrativ intern al autorității centrale sau administrativ-teritoriale din care face parte.

Așadar, instituția contenciosului administrativ nu reprezintă doar o pârghie de contracarare prin justiție a administrației publice, ci și un instrument de garantare a drepturilor cetățenești, de protecție juridică a cetățenilor.

Toate aceste acțiuni în contencios administrativ pot fi realizate cu ajutorul și expertiza unui avocat profesionist. 

În fața abuzurilor statului, singurul care te poate apăra este avocatul.

În cazul în care ai constatat că unul din drepturile tale au fost lezate și dorești să te adresezi organului de jurisdicție (Judecătorie, Tribunal, Curte de Apel) cu o cerere prin care se inițiază procesul civil, urmărind stabilirea ori recunoașterea unui drept subiectiv civil, este cazul să apelezi cât mai repede la serviciile unui avocat pentru a demara procedura de redactare a cererii de chemare în judecată.

Sau poate ai fost chemat în judecată în calitate de pârât pentru a fi obligat să recunoști sau să respecți dreptul afirmat de către reclamant, sau consideri că trebuie să intervii într-un proces aflat în curs de judecată pentru a-ți apăra un drept propriu (prin cererea de intervenție voluntară principală) sau pentru a apăra dreptul unei părți din acel proces (prin cererea de intervenție voluntară accesorie) este cazul să apelezi cât mai repede la serviciile unui avocat.

Este indicat să consulți un avocat înainte de încheierea căsătoriei, deoarece, în pofida necunoașterii generalizate, aceasta are repercusiuni juridice în plan personal și social dintre cele mai profunde.

De accea, este deosebit de util să afli de la un avocat ce rol are convenția matrimonială, ce înseamnă regimul comunității legale, regimul separației de bunuri sau regimul comunității convenționale, protejându-ți, în acest mod, bunurile personale în cazul nefericit al unui divorț.

Este imperios necesar să beneficiezi de asistența unui avocat atunci când ai săvârșit o faptă prevăzută de legea penală cu intenție, din culpă sau cu intenție depășită (praeterintenție), și ai calitatea de inculpat, împotriva căruia s-a pus în mișcare acțiunea penală, sau suspect în cadrul urmăririi penale.

Totodată, dacă ești persoană vătămată și ai suferit o vătămare fizică, morală sau materială prin fapta penală este necesar să beneficiezi de asistența sau reprezentarea unui avocat competent, pentru a-ți susține ineresele și exercita toate drepturile în cadrul procesului penal.

Așadar, aceste aspecte sunt doar o mică fracțiune din complexul mecanism judiciar, în care doar avocatul poate pătrunde.

Aflat întotdeanua în lupta pentru drepturile clienților săi, avocatul este elementul indispensabil unei democrației autentice și funcționale.

Esența profesiei sale constă în rolul de apărător prin excelență al justițiabilului; într-o țară în care nimeni nu își asumă răspunderea pentru nimic, ești forțat să plătești ce nu datorezi, instituțiile statului emit acte nelegale și neconstituționale, corupția și abuzurile sunt omniprezente în orice instituție, în cele din urmă doar avocatul rămâne singurul anticorp al democrației și protectorul drepturilor persoanei.

Dacă n-ar exista, avocatul ar trebui inventat.

Sunt avocat Mario Neacșu și, împreună cu colegii mei, vă putem ajuta să găsiți soluția ideală pentru situația juridică cu care vă confruntați!