Proprietate trecută pe numele mamei: cum se asigură că va rămâne copilului

Situația prezentată — esențialul

Se deține o locuință achiziționată personal, însă proprietatea figurează în cartea funciară pe numele mamei, care este încă în viață. Dorința este ca, pe termen lung, locuința să revină copilului minor. În această situație, dreptul real aparține persoanei înscrise în Cartea Funciară (mama). Pentru a asigura transmiterea proprietății către copil, este necesară adoptarea unor măsuri notariale și/sau patrimoniale clare.

Opțiuni legale principale

• Donație (act autentic la notar) — Mama poate transmite dreptul de proprietate în mod direct către copil (donație între rude de grad I/II). Pentru protecția mamei se poate încheia o donație cu rezervă de uzufruct, astfel încât mama să își păstreze dreptul de folosință pe durata vieții.
• Vânzare la preț simbolic sau real — Transferul proprietății se poate realiza prin contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar; în acest caz, se clarifică titularitatea imediat și se pot evita interpretările ulterioare privind titlul real.
• Testament notarial — Mama poate întocmi un testament în favoarea copilului. Testamentul nu este întotdeauna suficient pentru a exclude revendicările altor moștenitori; se impune verificarea cotei rezervate (legitime) și a drepturilor succesorale ale copiilor/memrilor familiei.
• Regularizare a situației proprietății — Dacă sumele pentru achiziție provin de la persoana care cere transferul, poate fi utilă dovedirea împrejurărilor (plăți, contracte, martori) și regularizarea prin act notarial pentru a elimina riscul unor conflicte viitoare.

Aspecte practice și pași recomandati

1. Consultare juridică și notarială — Se solicită consultanță pentru stabilirea celei mai potrivite soluții în funcție de situația familială și patrimonială.
2. Verificarea cărții funciare — Se obține extrasul de carte funciară pentru a confirma titularul de drept și eventualele sarcini asupra imobilului.
3. Întocmirea actului notarial — Donația, vânzarea sau testamentul se autentifică la notar; pentru donații către minori este necesară respectarea prevederilor legale speciale (intervenția reprezentantului legal/consimțământ, posibile aprobări judiciare în anumite situații).
4. Transcrierea/inscrierea în Cartea Funciară — Pentru opozabilitate față de terți este necesară înregistrarea actului la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
5. Clarificarea obligațiilor fiscale și onorariilor — Se vor plăti taxe notariale, cheltuieli de înscriere și, după caz, impozite sau contribuții; se verifică scutirile aplicabile în relațiile de rudenie.

Aspecte legale importante de avut în vedere

• Titularitatea din cartea funciară este criteriul esențial al proprietății. Drepturile reale se dobândesc prin înscriere.
• În materie succesorală, există cote rezervate (legitime) pentru moștenitori necesari (descendenți, soț, ascendenți). Orice plan de transmitere trebuie stabilit în acord cu aceste reguli pentru a evita litigiile.
• Donația făcută direct unui minor implică, în practică, acte încheiate de reprezentantul legal și poate necesita măsuri suplimentare pentru protecția interesului copilului.
• Dacă sumele de cumpărare provin de la o persoană diferită de titularul din cartea funciară, poate apărea problema unei probațiuni privind dispozițiile de fapt; regularizarea la notar elimină riscul unor revendicări viitoare.

Avantaje și dezavantaje ale soluțiilor

Donația: transfer imediat, dar poate fi atacată sau reduce posibilitățile în privința cotei rezervate. Donația cu rezervă de uzufruct asigură folosința pentru donatoare. Testamentul: flexibil și revocabil, dar nu garantează imposibilitatea litigării de către moștenitorii necesari. Vânzarea: clarifică titlul și reduce riscul disputelor ulterioare legate de proprietate.

Întrebări frecvente (FAQ)

1. Este suficient ca mama să nu facă nimic pentru ca locuința să rămână copilului?

Dacă mama nu lasă un testament și decedează, proprietatea va intra în succesiune potrivit regulilor legale. Copilul nu devine automat unic proprietar dacă există și alți moștenitori legali (de exemplu ceilalți copii). Prin urmare, nu se poate conta pe „de la sine” pentru a asigura transmiterea exclusivă către nepoțel.

2. Poate mama să dispună proprietatea direct în favoarea copilului?

Da, prin donaţie sau testament. Totuși, dacă există moștenitori necesari (de exemplu, copiii mamei), aceștia pot revendica cota lor rezervată; de aceea este recomandată analiza consecințelor succesorale înainte de a adopta o decizie.

3. Ce înseamnă donație cu rezervă de uzufruct?

Este un act prin care proprietatea se transmite către beneficiar (de ex. copil), iar donatorul păstrează dreptul de a folosi și de a încasă fructele bunului pe durata vieții sale. Astfel, donatorul rămâne protejat material, iar beneficiarul primește proprietatea la o dată ulterioară.

4. Ce trebuie făcut dacă banii de cumpărare provin de la mine, dar actul este pe numele mamei?

Se recomandă regularizarea situației printr-un act notarial (vânzare sau donație către persoana care a plătit), însoțit de dovezi ale plății, pentru a evita orice interpretare privind titlul de proprietate. Consultarea unui avocat este utilă pentru evaluarea riscurilor și pentru întocmirea documentației adecvate.

Cazuri practice — soluții adoptate frecvent

• Donaţie cu rezervă de uzufruct în favoarea copiilor: s-a asigurat protecţia persoanei în viaţă și transferul dreptului către moștenitori;
• Vânzare formală către proprietarul real, urmată de testament: s-a clarificat titlul și copilul a fost desemnat ca moștenitor direct;
• Testament notarial combinat cu acorduri între moștenitori: s-au evitat procese îndelungate în instanță.

Recomandare finală

Se recomandă apelul la un notar și la un avocat specializat în drept civil/succesiuni pentru a identifica varianta optimă în funcţie de situaţia particulară. Transferul proprietății fără consultanță juridică poate genera riscuri ulterioare (contestații, revendicări, probleme fiscale). Prin act notarial corect întocmit și prin înscrierea în Cartea Funciară, se va obţine securitatea juridică dorită.

Contact pentru consultanță

Pentru o evaluare concretă a cazului și pentru asistență la notariat, se poate solicita consultanță la Sfat-Avocat.ro:

• Telefon: 0771.639.716
• Email: office@sfat-avocat.ro
• Adresă: Aleea Negru Vodă nr. 6, bloc C3, scara 2, etaj 1, apartament 21
• Site: www.sfat-avocat.ro

Distribuie această informație ♻️ – poate ajuta pe cineva!

Keywords: #Succesiune #Donație #Testament #CarteaFunciară #ProtecțiaCopilului #Notariat #Proprietate #Mostenire #DrepturiSuccesorale #DonațieCuUzufruct

Cu respect,
Echipa www.sfat-avocat.ro