🔹 „Datoriile la întreținere pot părea minore la început, dar acumulate lună de lună pot duce la consecințe serioase. Asociațiile de proprietari au dreptul legal să recupereze sumele restante prin executare silită, exact ca un creditor bancar. În acest articol explicăm cum se ajunge la executare, ce riscă proprietarii restanțieri și ce pot face pentru a evita poprirea sau vânzarea silită a locuinței.”
⚖️ 1️⃣ Baza legală – când poate asociația începe executarea silită
Potrivit Legii nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, coroborată cu art. 663 și art. 712 Cod procedură civilă, asociația de proprietari are personalitate juridică și poate acționa ca orice creditor.
➡️ Dacă un proprietar nu plătește cheltuielile de întreținere timp de mai mult de 60 de zile, asociația:
1️⃣ îl poate notifica în scris;
2️⃣ poate acționa în instanță pentru obținerea unei hotărâri definitive;
3️⃣ după ce hotărârea devine titlu executoriu, poate apela la executorul judecătoresc pentru recuperarea datoriei.
📌 Unele asociații au deja titlu executoriu prin lege, în baza listei lunare de întreținere semnate și afișate (art. 80 alin. 1 din Legea 196/2018), ceea ce permite executarea directă, fără proces civil separat.
⚖️ 2️⃣ Ce tipuri de datorii pot fi executate
Asociația poate solicita executarea pentru:
- întreținerea lunară (apă, căldură, curent, gunoi, lift, curățenie);
- fondul de reparații;
- fondul de rulment;
- penalitățile de întârziere, dacă au fost aprobate în adunarea generală și sunt menționate în statut/regulament.
📌 Penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi din suma datorată, conform art. 78 alin. (2) din Legea 196/2018.
⚖️ 3️⃣ Etapele executării silite a proprietarilor restanțieri
Procedura urmează regulile clasice din Codul de procedură civilă, în următoarele etape:
✅ Etapa 1 – Somația
Executorul trimite proprietarului o somație de plată cu termen de 15 zile pentru achitarea datoriei.
✅ Etapa 2 – Poprirea conturilor
Dacă nu se plătește în termen, se poate institui poprire pe conturile bancare ale proprietarului, inclusiv pe salariu sau pensie (în limita legală de 1/3 sau 1/2).
✅ Etapa 3 – Sechestrul bunurilor mobile
Executorul poate aplica sechestru pe bunurile mobile (mobilier, aparate electronice, autoturisme etc.), urmând vânzarea lor la licitație.
✅ Etapa 4 – Executarea imobiliară
În cazurile extreme, asociația poate cere executarea silită a apartamentului (art. 814–864 C.proc.civ.), dacă datoria este mare și restanțierul refuză orice plată.
➡️ Locuința poate fi vândută la licitație publică, iar sumele obținute se folosesc pentru acoperirea datoriilor.
⚖️ 4️⃣ Drepturile proprietarului executat
Proprietarul are dreptul:
- să primească toate actele de executare (somație, proces-verbal, publicație de vânzare);
- să formuleze contestație la executare în termen de 15 zile de la primirea somației (art. 712 C.proc.civ.);
- să solicite suspendarea executării până la soluționarea contestației (cu plata unei cauțiuni stabilite de instanță);
- să achite voluntar datoria pentru a opri executarea.
📌 Dacă există greșeli în calculul întreținerii (consumuri, penalități nejustificate, lipsa proceselor-verbale ale adunării generale), acestea pot fi invocate în contestație.
⚖️ 5️⃣ Răspunderea asociației de proprietari
Asociația trebuie să respecte toate procedurile legale:
- să afișeze listele lunare de plată;
- să emită notificări scrise înainte de acțiunea în instanță;
- să dovedească exactitatea sumelor datorate;
- să justifice penalitățile cu hotărâri ale adunării generale.
📌 Dacă executorul pornește executarea fără titlu executoriu valabil, aceasta este nulă absolut și poate fi anulată în instanță.
⚖️ 6️⃣ Situații frecvente și soluții legale
| Situație | Soluție legală |
|---|---|
| Proprietarul a plecat în străinătate și nu știa de datorie | Notificarea se consideră valabilă dacă a fost afișată conform legii; poate contesta executarea la întoarcere |
| Apartamentul este în coproprietate | Executarea se poate face doar pentru cota debitorului; soțul/soția poate formula contestație |
| Asociația a calculat greșit întreținerea | Contestație la executare pentru verificarea sumelor |
| Datoria este mai veche de 3 ani | Poate fi prescrisă – se invocă în instanță conform art. 706 C.proc.civ. |
| Executorul a blocat contul integral | Se poate cere reducerea popririi la limita legală (1/3 sau 1/2 din venit) |
⚖️ 7️⃣ Baza legală
- Legea nr. 196/2018, art. 78–83 – Drepturile și obligațiile proprietarilor;
- Codul de procedură civilă, art. 622–894 – Executarea silită;
- Codul civil, art. 648–650 – Părți comune și obligații;
- Legea nr. 188/2000 – privind executorii judecătorești.
✅ Concluzie
➡️ Asociația de proprietari are dreptul să recupereze datoriile prin executare silită, inclusiv prin poprire sau vânzare imobiliară.
➡️ Proprietarii restanțieri pot fi executați dacă nu își achită întreținerea timp de peste 60 de zile, iar penalitățile pot crește semnificativ.
➡️ Totuși, executarea trebuie să respecte procedura legală și poate fi contestată în instanță.
➡️ Cel mai sigur mod de a evita executarea este comunicarea cu asociația și plata voluntară sau eșalonarea datoriei.
📧 Pentru verificarea legalității executării silite de către asociație și redactarea unei contestații: office@sfat-avocat.ro | 0771 639 716 🌐 www.sfat-avocat.ro
#executaresilita #asociatiedeproprietari #datoriilaîntreținere #dreptcivil #sfatavocat
Romanian