Situația în care un cumpărător dorește să achiziționeze o parte (cotă indiviză) dintr-un imobil aflat în proprietate comună pe cote-părți (moștenire) este frecventă în practică.
De multe ori, unul dintre moștenitori nu poate fi găsit sau refuză să vândă, iar cumpărătorul dorește să știe dacă poate totuși cumpăra și utiliza legal terenul.

Echipa www.sfat-avocat.ro explică pas cu pas ce poți face legal în cazul tău.

⚖️ 1️⃣ Situația de fapt

• Există un teren + o casă veche, moștenite de 4 persoane, fiecare cu 1/4 cotă parte;
• Succesiunea este finalizată (adică fiecare are dreptul de proprietate asupra cotei sale, înscris în cartea funciară);
• 3 moștenitori sunt de acord să vândă, iar al patrulea nu este de găsit / nu poate fi contactat;
• Vrei să cumperi cele 3 cote (3/4 din imobil) și te interesează dacă este legal și ce poți face mai departe.

📜 2️⃣ Ce spune legea

Conform Codului civil, art. 632–667, bunul moștenit în comun se află în proprietate indiviză, adică:

• fiecare moștenitor are o cotă parte ideală (1/4),
• dar nimeni nu deține o porțiune fizică determinată din teren sau casă până la partaj.

➡️ Cota parte poate fi vândută separat (art. 643 Cod civil):

„Fiecare coproprietar poate dispune liber de partea sa ideală din dreptul de proprietate comună.”

👉 Așadar, da, poți cumpăra legal cele 3/4 din imobil, reprezentând cotele celor 3 moștenitori care sunt de acord.

🧾 3️⃣ Cum se face tranzacția

1️⃣ Contract de vânzare-cumpărare autentic la notar

• Se încheie între tine (cumpărător) și cei 3 moștenitori;
• Fiecare vinde cota sa indiviză de 1/4;
• În cartea funciară vei apărea proprietar pe 3/4 din imobil, iar persoana rămasă – pe 1/4.

2️⃣ Prețul se stabilește separat pentru fiecare cotă, dar poate fi trecut un preț total global pentru 3/4.

3️⃣ Verifică actele de proprietate:

• certificat de moștenitor;
• extras de carte funciară;
• cadastru actualizat.

⚠️ 4️⃣ Atenție la următoarele aspecte

• Nu poți construi sau demola fără acordul tuturor coproprietarilor, deci nici al celui dispărut;
• Poți, însă, folosi terenul în fapt, dacă ceilalți nu se opun și nu există conflict;
• Pentru a dobândi control deplin asupra terenului, va trebui ulterior să:

🧩 5️⃣ Faci partaj judiciar

Dacă persoana a patra lipsește sau refuză colaborarea, poți cere instanței:

👉 partajul bunului comun (art. 980 și urm. C. proc. civ.), cu două opțiuni:

1️⃣ Partaj în natură – dacă terenul permite împărțirea fizică;
2️⃣ Partaj prin atribuirea întregului bun – dacă terenul nu se poate împărți, instanța îți poate atribui tot imobilul, cu obligația de a plăti contravaloarea cotei moștenitorului rămas (dacă se prezintă).

Dacă moștenitorul nu este de găsit, instanța va numi un curator special care îl reprezintă.

📚 6️⃣ Baza legală

• Cod civil, art. 643–647 – vânzarea cotei părți din proprietatea comună;
• Cod civil, art. 980–994 – partajul bunurilor comune;
• Legea cadastrului nr. 7/1996, art. 41 – înscrierea drepturilor în cartea funciară.

✅ 7️⃣ Concluzie

✔️ Poți cumpăra legal cele 3/4 din imobil, prin contract notarial, chiar dacă al 4-lea moștenitor lipsește;
✔️ Vei deveni coproprietar alături de celălalt moștenitor, dar nu vei avea control exclusiv asupra terenului până la partaj;
✔️ Poți ulterior cere partaj judiciar și eventual atribuirea întregului bun, dacă terenul nu se poate împărți.

📧 office@sfat-avocat.ro
📞 0771.639.716
🌐 www.sfat-avocat.ro

Cumpărarea unei cote-părți dintr-o moștenire este perfect legală.
Proprietatea deplină se obține însă doar după partaj.

Keywords SEO: #Coproprietate #Mostenire #PartajJudiciar #CumparareCotaParte #DreptCivil #SfatAvocat