„Regimul juridic al închirierilor ocazionale fără certificat de clasificare turistică este adesea neclar. Iată cum poți închiria legal o locuință în regim pe termen scurt, fără a intra în conflict cu legislația privind activitățile turistice.”
Explică echipa www.sfat-avocat.ro.
⚖️ Cadrul legal aplicabil
🔹 Codul civil, art. 1777–1822 – contractul de locațiune (închirierea);
🔹 O.G. nr. 58/1998 privind organizarea și desfășurarea activității de turism;
🔹 Ordinul MEAT nr. 510/2022 privind clasificarea structurilor de primire turistice;
🔹 Legea 227/2015 – Codul fiscal, art. 83 și 114 privind veniturile din cedarea folosinței bunurilor;
🔹 Legea 230/2007 (asociațiile de proprietari) – pentru acordul vecinilor;
🔹 Legea 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor – obligațiile minime ISU.
🏠 1️⃣ Închiriere legală fără certificat de clasificare
Dacă nu deții certificat de clasificare turistică, poți închiria doar în baza unui contract de locațiune (închiriere civilă).
Acesta trebuie:
✔️ să fie individual pentru fiecare persoană / perioadă;
✔️ să fie înregistrat la ANAF (prin Spațiul Privat Virtual sau fizic, în 30 zile de la semnare);
✔️ să prevadă expres caracterul temporar și necomercial al locațiunii.
În acest caz, activitatea este considerată închiriere ocazională între persoane fizice, nu prestare de servicii turistice.
📄 2️⃣ Contractul de închiriere – elemente esențiale
Model minimal de clauze:
- Datele complete ale părților (CNP / CI / domiciliu);
- Adresa exactă a imobilului;
- Perioada de închiriere (ex: 2 nopți, 5 nopți etc.);
- Prețul total, modalitatea de plată și garanția (dacă există);
- Clauză privind destinația locativă („locuință temporară, fără servicii hoteliere”);
- Obligația chiriașului de a respecta regulile interne și liniștea publică;
- Semnătura ambelor părți și data.
👉 Contractul poate fi dublat de o chitanță sau factură simplificată emisă manual.
⏱️ 3️⃣ Numărul de nopți permise fără regim hotelier
Legea nu stabilește un prag fix pentru „închiriere ocazională”, dar practica fiscală și jurisprudența definesc activitatea turistică astfel:
„Cazarea frecventă, repetitivă, pe perioade scurte, prin intermediul platformelor, constituie activitate economică supusă autorizării.”
🔹 Orientativ, dacă închiriezi:
- sub 30–60 nopți/an – poate fi considerată activitate ocazională (fără certificat);
- peste 90–120 nopți/an sau apartamentul este ocupat constant – este considerată activitate turistică, necesitând clasificare.
🧾 4️⃣ Obligații fiscale și administrative
| Situație | Obligație | Documente necesare |
|---|---|---|
| Persoană fizică – închiriere ocazională | Declarare venituri în Declarația Unică (ANAF) | Contracte de închiriere |
| Activitate constantă (>90 nopți/an) | Înregistrare PFA / SRL – CAEN 5520 „Facilități de cazare” | Certificat MEAT + acord vecini |
| Înregistrare contracte | Obligatorie la ANAF (30 zile) | Online în SPV |
| Norme ISU | Stingător, detector fum, plan evacuare | Conform Legii 307/2006 |
⚠️ 5️⃣ Riscuri și sancțiuni
Dacă închiriezi frecvent fără certificat:
- 🟥 Amendă 5.000 – 10.000 lei (O.G. 58/1998, art. 23);
- 🟥 Posibilă reîncadrare fiscală ca activitate economică nedeclarată;
- 🟥 Impozitare retroactivă + contribuții sociale (CAS / CASS) pe 5 ani;
- 🟥 Sesizare către ANPC și Poliție Locală pentru funcționare fără autorizație.
Dacă declari totuși veniturile, eviți acuzele fiscale, dar rămâi expus la sancțiunile administrative (MEAT / Primărie).
🧩 6️⃣ Refuzul vecinilor pentru acordul de clasificare
Acordul vecinilor și al asociației de proprietari este obligatoriu conform Ordinului MEAT 510/2022, art. 17 lit. b.
Dacă aceștia refuză, există două soluții:
1️⃣ Convocarea Adunării Generale a Asociației – aprobarea se poate obține prin vot majoritar (50%+1 din proprietari);
2️⃣ Acțiune în instanță – dacă refuzul e abuziv, se poate cere constatarea dreptului de folosință conform art. 633 Cod civil.
📚 7️⃣ Concluzii practice
| Situație | Ce trebuie făcut |
|---|---|
| Închiriere ocazională (<30-60 nopți/an) | Contracte individuale + declarare venituri ANAF |
| Închiriere frecventă (peste 90 nopți/an) | PFA / SRL + certificat MEAT + acord vecini |
| Nu se obține acord vecini | Hotărâre AGA sau acțiune civilă pentru abuz |
| Se declară venitul, dar nu se deține certificat | Posibile amenzi, dar fără acuzație de evaziune fiscală |
🧑⚖️ Asistență juridică
Echipa www.sfat-avocat.ro vă poate oferi:
✔️ modele de contract de închiriere ocazională;
✔️ consultanță privind clasificarea turistică și acordurile vecinilor;
✔️ redactarea documentelor pentru ANAF / MEAT;
✔️ reprezentare în caz de control sau litigiu administrativ.
📞 0771.639.716
📧 office@sfat-avocat.ro
🌐 www.sfat-avocat.ro
💡 Concluzie
➡️ Închirierea ocazională este permisă fără certificat dacă este nepermanentă și se declară la ANAF;
➡️ Pentru activitate constantă – e obligatoriu certificatul MEAT și acordul vecinilor;
➡️ Respectarea formalităților fiscale și de siguranță este esențială pentru a evita sancțiunile.
Keywords SEO
#InchiriereOcazionala #AirbnbRomania #ClasificareTuristica #DreptImobiliar #SfatAvocat #ANAF
Cu respect,
Echipa www.sfat-avocat.ro
Română