O persoană urmează să cumpere un apartament în valoare de 41.000 euro, prin credit bancar.
Proprietarii cer ca în contractul de vânzare-cumpărare să fie trecut un preț mai mic, urmând să primească diferența în numerar („cash”), pentru a evita impozite mai mari la vânzare.
Întrebarea este:
👉 Este posibil așa ceva în cazul unui credit ipotecar?
👉 Și ce riscuri există pentru cumpărător?
⚖️ Ce spune legea și practica notarială
În cazul unui credit ipotecar, tranzacția se derulează prin bancă și notar, iar suma reală din contract trebuie să coincidă exact cu suma aprobată de bancă.
Conform Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar și reglementărilor BNR, banca virează exact suma menționată în contractul de vânzare-cumpărare.
📌 Prin urmare, nu poți trece o sumă mai mică în actele notariale, pentru că:
- banca verifică prețul real al imobilului;
- notarul are obligația legală de a declara valoarea exactă pentru calculul taxelor și înregistrarea la cadastru;
- tranzacția devine neeligibilă dacă sumele diferă între contractul de credit și cel de vânzare.
⚠️ Riscurile majore pentru cumpărător
1️⃣ Anularea contractului de vânzare-cumpărare
Dacă se descoperă că suma reală plătită este diferită de cea trecută în contract, actul poate fi considerat simulat (art. 1289 Cod civil).
👉 Într-un litigiu, partea care a plătit „pe sub masă” nu poate proba legal plata diferenței, pentru că a participat la o simulare ilicită.
2️⃣ Pierderea banilor plătiți „cash”
Dacă proprietarul nu recunoaște ulterior că a primit diferența, nu mai ai nicio dovadă legală pentru suma suplimentară.
👉 În caz de litigiu, vei putea recupera doar suma trecută în act, nu și banii „la negru”.
3️⃣ Probleme cu banca
Dacă banca descoperă neconcordanțe (ex. în evaluare, extrase de cont, declarații fiscale), poate refuza finanțarea sau chiar denunța contractul de credit.
4️⃣ Răspundere fiscală și penală
Declarația unui preț fals pentru evitarea impozitului poate fi interpretată ca evaziune fiscală (art. 9 din Legea 241/2005).
👉 Răspunderea cade, în principal, pe vânzător, dar și cumpărătorul devine complice prin semnarea unui act fals.
🧾 Ce poți face legal
✔️ Menționează în act prețul real – banca, notarul și cadastru trebuie să lucreze cu aceeași sumă.
✔️ Negociază impozitul cu vânzătorul – poate fi suportat parțial de tine, dacă asta îl motivează să vândă.
✔️ Evită orice plată „la mână” – toate plățile trebuie făcute prin conturi bancare (obligație legală pentru sume peste 10.000 lei).
✔️ Solicită un antecontract clar – cu prețul real, termenul de plată, condițiile de obținere a creditului și penalități dacă una din părți se răzgândește.
📚 Ce spune legea
- Art. 1289 Cod civil – „Simulația este nulă dacă are ca scop eludarea dispozițiilor legale sau prejudicierea drepturilor altora.”
- Legea nr. 241/2005 privind prevenirea și combaterea evaziunii fiscale – sancționează declararea falsă a valorii reale în scopul diminuării impozitelor.
- Regulamentele BNR – impun ca sumele declarate în contractul de vânzare să coincidă exact cu valoarea creditului aprobat.
✅ Concluzie
| Aspect | Răspuns legal |
|---|---|
| Se poate trece un preț mai mic în contract, la credit ipotecar? | ❌ Nu. Banca și notarul cer suma reală. |
| Dacă totuși o faci, ce riști? | Pierderea diferenței, anularea actului, acuzații de evaziune. |
| Ce e recomandat? | Declari suma reală, negociezi impozitul, plătești totul prin cont bancar. |
📌 Recomandare finală:
Nu accepta varianta „suma mai mică în acte”. Este tentantă pentru vânzător, dar riscantă pentru tine.
În fața legii, vei fi singura persoană care pierde, pentru că diferența plătită „cash” nu există oficial.
📞 Pentru asistență juridică la achiziții imobiliare:
📧 office@sfat-avocat.ro
📱 0771 639 716
🌐 www.sfat-avocat.ro
#imobiliare #contractdevanzare #creditbancar #sfatavocat #dreptcivil #evaziunefiscala #riscurijuridice
Română