🔹 „Promisiunea de vânzare-cumpărare este un angajament juridic serios, prin care părțile se obligă să încheie contractul final la o dată stabilită. Însă în practică, uneori termenul respectiv nu poate fi respectat — din motive administrative, bancare sau personale. Ce riscuri există și ce efecte are depășirea termenului?”—
⚖️ 1️⃣ Ce este promisiunea de vânzare-cumpărarePromisiunea de vânzare-cumpărare (numită și antecontract) este un acord prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis pentru un bun imobil, la un preț stabilit.
📌 Este reglementată de art. 1279 din Codul civil, care prevede că:> „Promisiunea de a contracta produce efecte între părți dacă sunt determinate elementele esențiale ale contractului și poate fi executată silit, dacă una dintre părți refuză să semneze actul final.”—
⚖️ 2️⃣ Ce înseamnă neprezentarea la termenul din antecontractÎn mod normal, în promisiune se menționează o dată-limită pentru semnarea contractului de vânzare.Dacă niciuna dintre părți nu se prezintă la notar la acea dată, pot apărea două situații:
✅ a) Termenul este doar orientativ (fără sancțiuni prevăzute)
➡️ În acest caz, contractul rămâne valabil, iar părțile pot semna ulterior prin acord comun, la o altă dată.
➡️ Nu există sancțiuni sau pierderi, atâta timp cât ambele părți sunt de acord și termenul nu este expres calificat ca „esențial”.
⚠️ b) Termenul este considerat esențial (menționat expres în act)
➡️ Dacă în antecontract scrie:> „Părțile convin că termenul de încheiere este esențial, iar neprezentarea atrage rezoluțiunea de drept a prezentului contract”,atunci neprezentarea la data respectivă duce la pierderea efectelor antecontractului.
➡️ În unele cazuri, cumpărătorul poate pierde avansul (arvuna), iar vânzătorul nu mai este obligat să vândă ulterior.—
⚖️ 3️⃣ Care sunt consecințele practiceSituație ConsecințăAmbele părți nu se prezintă, dar sunt de acord să semneze ulterior Se poate semna oricând, dacă bunul nu a fost vândut altcuivaDoar cumpărătorul lipsește, fără motiv justificat Poate pierde arvuna sau avansul plătitDoar vânzătorul lipsește, fără motiv justificat Cumpărătorul poate cere executarea silită (obligarea vânzătorului să vândă) sau despăgubiriTermenul a trecut, dar niciuna dintre părți nu denunță contractul Antecontractul rămâne în vigoare până la executare sau rezoluțiune expresă
📌 Dacă promisiunea a fost autentificată la notar, cumpărătorul are posibilitatea de a cere în instanță o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare (art. 1669 Cod civil).—
⚖️ 4️⃣ Se poate semna după termenul trecut?Da ✅ – atâta timp cât ambele părți sunt de acord și niciuna nu a declarat rezoluțiunea sau denunțarea promisiunii.Notarul poate autentifica actul final, cu mențiunea că termenul din antecontract a fost depășit prin acordul părților.
📄 Este recomandat să se semneze un act adițional la antecontract, prin care părțile stabilesc noua dată de semnare.—
⚖️ 5️⃣ Ce poți face dacă una dintre părți refuză semnareaDacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze:cealaltă parte poate cere executarea silită a promisiunii, în baza art. 1279 Cod civil;instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de act de vânzare-cumpărare;se pot solicita daune-interese pentru prejudiciul cauzat prin întârziere.—
⚖️ 6️⃣ Baza legalăCodul civil, art. 1279 – Efectele promisiunii de a contracta;Codul civil, art. 1669 – Hotărârea judecătorească care ține loc de contract;Legea nr. 36/1995 – privind notarii publici și activitatea notarială.—✅ Concluzie
➡️ Dacă nici vânzătorul, nici cumpărătorul nu s-au prezentat la notar la data stabilită, actul nu devine automat nul.
➡️ Dacă termenul nu este „esențial”, se poate semna ulterior prin acordul ambelor părți.
➡️ Pentru siguranță, se recomandă act adițional cu noua dată de semnare.
➡️ Dacă una dintre părți refuză nejustificat, cealaltă poate apela la instanță pentru executarea promisiunii.
📧 Pentru verificarea antecontractelor și consultanță privind vânzarea-cumpărarea de imobile:office@sfat-avocat.ro | 0771 639 716 🌐 www.sfat-avocat.ro#dreptimobiliar #promisiunevânzare #antecontract #sfatavocat #notar #dreptcivil #imobiliare #executarecontract
Romanian