„Se poate nota în cartea funciară o promisiune de vânzare pe 21 de ani dacă imobilul este ipotecat și există interdicție de înstrăinare fără acordul băncii? Ce riscuri juridice implică o astfel de notare? Explică echipa www.sfat-avocat.ro.”

⚖️ Situația de fapt

Un apartament este grevat de ipotecă în favoarea băncii (credit ipotecar activ).
În contractul de credit există o clauză expresă de interdicție privind orice act de dispoziție – vânzare, grevare, închiriere, promisiune de vânzare – fără acordul scris al băncii.

Totuși, în Cartea Funciară (CF) s-a notat o promisiune de vânzare cu termen de executare peste 21 de ani, fără ca banca să-și fi dat acordul.

Se ridică două întrebări:
1️⃣ Poate fi valabil notată o promisiune de vânzare fără acordul creditorului ipotecar?
2️⃣ Ce efecte juridice produce această notare, având în vedere interdicția din CF și durata neobișnuit de lungă (21 de ani)?

🧾 Cadrul legal

🔹 1️⃣ Art. 902 alin. (2) lit. c) Cod Civil

„Drepturile, actele și faptele juridice privitoare la un imobil pot fi înscrise în cartea funciară, dacă sunt valabile potrivit legii.”

Deci, notarea este permisă doar pentru acte valabile.

Dacă actul contravine unei interdicții înscrise în CF, notarea nu ar trebui admisă de registratorul de carte funciară.

🔹 2️⃣ Art. 36 din Legea nr. 7/1996 (Legea Cadastrului și Publicității Imobiliare)

„Dacă există o interdicție de înstrăinare sau de grevare înscrisă în cartea funciară, nu se va putea înscrie niciun drept real nou până la radierea acesteia.”

Promisiunea de vânzare, chiar dacă nu transferă dreptul de proprietate, este un act de dispoziție potențial, iar în practică, OCPI refuză notarea ei fără acordul expres al creditorului ipotecar.

Prin urmare, notarea făcută fără acordul băncii este nelegală și contestabilă.

🔹 3️⃣ Art. 1279 și 1669 Cod Civil – Promisiunea de vânzare

„Promisiunea de vânzare produce efecte obligatorii între părți, însă nu transmite dreptul de proprietate.”

Însă, potrivit art. 1669 alin. (1):

„Dacă bunul promis spre vânzare este afectat de o interdicție legală, convențională sau judecătorească, promisiunea este nulă.”

➡️ În speță, interdicția impusă de bancă are natura juridică a unei interdicții convenționale de dispoziție, opozabilă terților prin înscriere în CF.
➡️ Prin urmare, promisiunea fără acordul băncii este nulă absolut pentru încălcarea acestei interdicții.

🔹 4️⃣ Durata de 21 de ani

Conform art. 1.666 alin. (1) Cod Civil, promisiunea poate fi valabilă doar dacă termenul este determinat și rezonabil.
În practică, notarii și OCPI limitează notarea promisiunilor la maximum 3 ani, considerând că peste această durată se ajunge la un abuz de drept și la nesiguranță juridică.

Un termen de 21 de ani este neuzual și ridică suspiciuni privind intenția reală a părților (eventual de a bloca executarea silită sau de a evita pretențiile creditorilor).

⚠️ Consecințe juridice

1️⃣ Promisiunea de vânzare este nulă absolut dacă s-a încheiat fără acordul băncii, încălcând interdicția din CF;
2️⃣ Notarea în cartea funciară nu produce efecte juridice – poate fi radiată la cererea băncii sau a oricărei persoane interesate (de exemplu, un potențial cumpărător sau notarul public);
3️⃣ Banca poate considera că proprietarul a încălcat clauzele contractului și poate declanșa executarea silită sau rezilierea creditului;
4️⃣ Promitentul-cumpărător nu poate cere în instanță pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, întrucât promisiunea nu respectă condițiile de validitate.

🧩 Ce se poate face legal

✅ 1. Solicitarea acordului băncii
Dacă intenția este de a menține promisiunea, banca trebuie notificată și se poate obține acordul scris pentru notare – cu menționarea expresă a condițiilor.

✅ 2. Radierea notării nelegale
Banca sau vânzătorul pot solicita radierea promisiunii prin cerere la OCPI, în baza art. 902 alin. (2) Cod Civil și art. 38 din Legea 7/1996.

✅ 3. Contestarea notării în instanță
Orice persoană interesată (inclusiv banca) poate formula acțiune în rectificare carte funciară, conform art. 908 Cod Civil, pentru anularea notării făcute fără drept.

🧑‍⚖️ Asistență juridică profesională

Echipa www.sfat-avocat.ro vă poate ajuta cu:
✔️ analiza antecontractului și a clauzelor de interdicție din credit;
✔️ redactarea unei cereri de radiere a notării ilegale din CF;
✔️ reprezentare în acțiune de rectificare carte funciară;
✔️ consultanță pentru obținerea acordului băncii și regularizarea situației imobilului.

📞 0771.639.716
📧 office@sfat-avocat.ro
🌐 www.sfat-avocat.ro

💡 Concluzie

➡️ Notarea unei promisiuni de vânzare pentru un imobil ipotecat, fără acordul băncii, este nelegală;
➡️ Promisiunea este lovită de nulitate absolută pentru încălcarea interdicției de dispoziție;
➡️ Banca poate solicita radierea din CF și poate invoca rezilierea creditului;
➡️ Durata de 21 de ani este neuzuală și contravine practicii OCPI și principiilor de siguranță juridică.

Soluția corectă: obținerea acordului creditorului ipotecar și refacerea antecontractului conform legii.

Keywords SEO
#PromisiuneDeVanzare #Ipoteca #InterdictieDeInstrainare #CarteFunciara #SfatAvocat #RadiereCF

Distribuie ♻️ – poate ajuta și alți proprietari care se confruntă cu promisiuni notate fără acordul băncii.

Cu respect,
Echipa www.sfat-avocat.ro