După finalizarea succesiunii pentru un apartament cu 2 camere, imobilul a rămas în proprietate comună între 3 moștenitori.
Doi dintre ei doresc să vândă apartamentul, în timp ce al treilea vrea să rămână să locuiască acolo, dar nu are resurse financiare pentru a le cumpăra partea celorlalți.
Întrebarea este: 👉 ce soluții legale există pentru a ieși din această situație și cum se poate împărți apartamentul când moștenitorii nu ajung la o înțelegere?
⚖️ 1️⃣ Ce înseamnă coproprietatea după succesiune
După dezbaterea succesiunii, apartamentul aparține în comun tuturor moștenitorilor, potrivit cotelor din certificatul de moștenitor (de exemplu: 1/3 – 1/3 – 1/3).
➡️ Niciunul dintre moștenitori nu are drept exclusiv asupra unei camere sau asupra apartamentului întreg, ci doar o cotă parte ideală din bun.
➡️ Până la partaj, nimeni nu poate vinde singur întregul imobil, dar fiecare poate vinde propria cotă parte.
⚖️ 2️⃣ Soluția amiabilă – vânzare cu acordul tuturor
Cea mai simplă variantă este vânzarea prin acord comun, cu distribuirea prețului proporțional cu cota fiecăruia.
Dacă moștenitorul care vrea să rămână nu are bani să-i despăgubească pe ceilalți, se poate negocia:
- o amânare a vânzării (ex. 6–12 luni pentru a obține finanțare);
- o închiriere temporară a apartamentului, iar chiria să se împartă între toți;
- sau o vânzare a cotelor celor doi către o terță persoană interesată.
⚖️ 3️⃣ Dacă nu există înțelegere – acțiunea de partaj
Dacă discuțiile amiabile eșuează, cei doi moștenitori care doresc să vândă pot introduce acțiune de partaj judiciar, conform art. 669–686 Cod civil.
Instanța are următoarele posibilități:
- Atribuie bunul unuia dintre moștenitori, obligându-l să plătească sulta (valoarea părților celorlalți);
- Dacă nimeni nu poate achita sulta, dispune vânzarea apartamentului prin licitație publică;
- După vânzare, prețul se împarte între moștenitori, proporțional cu cotele fiecăruia.
💡 Instanța preferă soluția atribuirii bunului unuia dintre coproprietari doar dacă acesta poate plăti diferența celorlalți.
⚖️ 4️⃣ Ce se întâmplă dacă unul locuiește în apartament
Dacă moștenitorul care locuiește în apartament nu plătește chirie celorlalți și refuză partajul, aceștia pot solicita:
- plata unei despăgubiri (chirie echivalentă) pentru folosirea exclusivă a bunului comun;
- sau, în cadrul procesului de partaj, ca instanța să compenseze folosința exclusivă cu reducerea cotei sale la final.
Temei: art. 635 și art. 642 Cod civil – niciun coproprietar nu poate împiedica pe ceilalți să-și exercite dreptul de proprietate.
⚖️ 5️⃣ Situații frecvente și soluții
| Situație | Soluție |
|---|---|
| Doi moștenitori vor să vândă, unul refuză | Se poate cere partaj în instanță |
| Unul vrea să rămână, dar nu are bani | Instanța poate dispune vânzarea prin licitație |
| Un moștenitor locuiește singur în casă | Ceilalți pot cere chirie sau despăgubire |
| Unul vinde cota sa unei persoane străine | Ceilalți moștenitori au drept de preemțiune – pot cumpăra cu prioritate |
| Se ajunge la vânzare publică | Prețul se împarte conform cotelor din succesiune |
⚖️ 6️⃣ Baza legală
- Codul civil, art. 669–686 – Partajul bunurilor comune;
- Codul civil, art. 635–642 – Dreptul de folosință al coproprietarilor;
- Codul de procedură civilă, art. 980–994 – Procedura partajului judiciar;
- Legea nr. 287/2009 – privind proprietatea comună și ieșirea din indiviziune.
✅ Concluzie
➡️ Dacă moștenitorii nu se înțeleg, singura soluție legală este partajul – amiabil sau judiciar.
➡️ Dacă unul dorește să rămână în apartament, dar nu poate plăti partea celorlalți, instanța poate decide vânzarea prin licitație.
➡️ Până la partaj, fiecare are doar o cotă parte ideală, fără drept exclusiv, iar folosirea exclusivă a locuinței poate fi compensată prin chirie sau reducerea cotei.
📧 Pentru redactarea cererii de partaj sau mediere între moștenitori: office@sfat-avocat.ro | 0771 639 716 🌐 www.sfat-avocat.ro
#succesiune #partaj #mostenire #dreptcivil #sfatavocat #imobiliare
Romanian